Atraso na obra - quais são os meus direitos?

Publicado por Gustavo de Melo Sinzinger.

O crescimento acelerado do Mercado Imobiliário no Brasil nos últimos anos tem sido fator determinante para a aquisição de sonhada "casa própria" por diversas pessoas, que com as facilidades em conseguir financiamento, aliado com a alta gama de construtoras lançando projetos de venda de imóveis na planta, tornam tal sonho cada vez mais uma realidade.

Contudo, embora as atuais vendas de imóveis na planta tenham sido motivo de comemoração das empreiteiras, ante o sucesso absoluto de vendas, estas construtoras, por muitas vezes, não tem cumprido com todas as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, sendo que cada vez mais tem se noticiado na imprensa caso de atrasos na entrega das chaves do imóvel, o que popularmente tem sido denominado "Atraso na Obra'', sendo que é muito comum que tais atrasos ocorram após o prazo da cláusula de carência constante em tais contratos, costumeiramente de 180 dias (cláusula esta que tem sido declarada abusiva por alguns juízes).

Este atraso na entrega do imóvel, que por vezes chega a durar por mais de 12 meses (um verdadeiro absurdo), traz diversos transtornos para a vida dos compradores, e que possibilita a propositura de demanda judicial em razão dos transtornos sofridos. Imaginemos que tais compradores sejam um casal de noivos, que compraram o imóvel na planta e planejaram seu casamento, e sua vida, em torno do prazo de entrega previsto em contrato, o qual não foi respeitado por abuso da construtora, que a seu bel prazer, e por motivos não previstos em contrato, atrasaram a entrega do imóvel. É cristalino os transtornos vividos por este casal, que não pode se mudar para o imóvel comprado em razão do atraso na entrega do imóvel. Além de que muitas vezes estes consumidores acabam tendo que locar um outro imóvel para moradia, em razão do atraso na entrega da sua tão sonhada casa própria. Tal abuso das construtoras devem ser coibidos.

A jurisprudência tem sido pacífica no sentido de que em casos de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode pleitear, além do Dano Moral sofrido, o pagamento de Lucros Cessantes, pelo fato de que o comprador se viu impossibilitado de locar tal imóvel durante o período do atraso. Cabe destacar que não há a necessidade de se provar que o comprador iria de fato locar o imóvel, sendo que o lucro cessante decorre da impossibilidade de alugar ou não o imóvel comprado. Esta simples impossibilidade, que decorreu tão somente do atraso das obras, já é fato configurador do lucro cessante.

Conforme elucidado anteriormente, é da praxe dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, a presença da chamada" Cláusula de Carência ", que normalmente é de 180 dias. Sendo assim, além do prazo contratual, a construtora possui, por contrato, um prazo adicional de 180 dias para entregar a obra. A entrega do imóvel que ocorrer após o prazo estipulado em contrato, porém, dentro do prazo da cláusula de carência, tem sido considerada por alguns juízes como correta, ou seja, não fica evidenciado o atraso na obra. Entretanto, se tal entrega for feita após os 180 dias previstos na cláusula de carência, aí então estará configurado o atraso na obra, o que possibilita o comprador de rescindir o contrato por culpa da construtora.Tal Cláusula de Carência encontra respaldo, segundo as construtoras, na falta de mão de obra, materiais, problemas climáticos, dentre outros.

Ademais, o atraso na obra faz com que o valor do empreendimento continue sendo atualizado pelo índice INCC, o que acarreta em problemas financeiros para os consumidores, haja vista que o valor do imóvel aumenta, e por consequência, a dívida aumenta, fazendo com que o consumidor que precise de financiamento tenha que arcar com um valor maior.
Entendemos ser abusiva a Cláusula de Carência estipulada pelas construtoras, ante a desvantagem entre consumidor e vendedor, posto que embora haja um benefício para a construtora em poder atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias, não há, de contrapartida, nenhum benefício contratual para o consumidor. Além disso, não há um prazo específico em lei que considere 180 dias como um período razoável ou não. E se pensarmos em um atraso de 360 dias, com cláusula contratual neste sentido. Este atraso seria abusivo ou não?

Ademais, falta de mão de obra, problemas climáticos, etc, não pode ser utilizado como fundamento para o atraso na entrega do imóvel, haja vista que tais situações não configuram caso fortuito ou força maior, mas sim o risco do negócio, que sempre deverá ser suportado pela empresa, no caso, as construtoras.

Sendo assim, não há nenhum dispositivo que determine o prazo de 180 dias para atraso das construtoras como um prazo legal, o que configura, desta forma, uma desvantagem para o consumidor.

Ademais, verifique-se que não há, por exemplo, tolerância quanto as construtoras para o atraso no pagamento das parcelas do empreendimento adquirido, o que demonstra uma desvantagem exagerada para o consumidor, caracterizando, então, a abusividade na cláusula de carência estipulada no contrato de compra e venda, conforme inteligência do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, a saber:

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Logo, entendemos que a cláusula de carência é uma cláusula abusiva, e que, portanto, deve ser considerada nula. Este, inclusive, tem sido o entendimento de Nossos Tribunais, senão vejamos:

Diante do exposto, na ação proposta por RENATO ARAÚJO FERREIRA contra AK9 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. E TECNISA ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA., resolvendo o mérito (art. 269, I, CPC), JULGO PROCEDENTE EM PARTE a demanda, para o fim de: (i) DECLARAR a nulidade da cláusula 10 do? Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma?; (ii) CONDENAR as rés ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao valor dos aluguéis pagos pelo autor durante os períodos de agosto de 2009 a janeiro de 2010 e maio de 2010 a agosto de 2010, bem como à devolução da comissão de corretagem paga indevidamente, no valor de R$ 7.159,98 (sete mil, cento e cinquenta e nove reais e noventa e oito centavos), devendo ser acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e de juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; (iii) CONDENAR as rés ao reembolso dos valores despendidos com o pagamento das cotas condominiais do Condomínio Near Granja Julieta desde suaconstituiçãoo até a data da efetiva entrega das chaves ao autor, acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e de juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. (iv) REJEITAR os demais pedidos. Sucumbentes as rés em parte substancial dos pedidos deduzidos pelo autor e considerado o princípio da causalidade, arcarão solidariamente com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo, com fulcro no artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor da condenação. P. R. I. São Paulo, 29 de julho de 2011. Samuel Francisco Mourão Neto Juiz de Direito Valor do preparo: R$ 2.110,72 Valor do porte de remessa: R$ 75,00. Assim, eventual atraso na obra teria prazo inicial a ser contado da data de entrega prevista no contrato, ignorando a cláusula de carência ali prevista.


Neste sentido, temos que o consumidor que tiver atraso na entrega do seu imóvel que foi adquirido na planta poderá pleitear, por vias judiciais, uma indenização por lucros cessantes.

Esta indenização por lucros cessantes visa compensar os meses em atraso do imóvel, sendo que este, durante o período do atraso, poderia estar sendo locado ou utilizado como fonte de renda. Neste sentido, podemos citar:

Ante o exposto, julgo o pleito inicial PROCEDENTE, para, nos termos dos pedidos iniciais de fls. 40-41, condenar a ré ao pagamento da indenização por danos materiais a título de lucros cessantes no valor equivalente ao valor mensal da locação do imóvel até a data em que o imóvel foi entregue, qual seja o mês de abril de 2011, tomando-se por base o valor atual do imóvel no montante de R$ 260.000,00, com a aplicação do índice de mercado para a obtenção dos valores locatícios de 0,8 por cento, fixando o valor de tal unidade em R$ 2.080,00 (fls. 40, item c), deferindo-se também o postulado em fls. 40, item “c.1”. A ré é condenada ao valor requerido nos itens d e e de fls. 41, bem como o valor a título de reparação por danos morais no montante de R$ 27.250,00 (item f de fls. 41), em razão da gravidade e extensão dos danos causados, atualizado com juros legais de um por cento desde a data em que o imóvel deveria ter sido entegue na data do contrato (súmula 54 do C. STJ) e com correção monetária na forma legal, desde a data do presente arbitramento, à luz da súmula 362 do C. STJ. Condeno, por conseguinte, a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em quinze por cento sobre o valor da causa, devidamente atualizado na forma legal, em vista da extensão e gravidade dos danos causados. P. R. I. São Paulo, 15 de agosto de 2012. MÁRIO CHIUVITE JÚNIOR Juiz de Direito

Importante destacar que não há a necessidade do consumidor em comprovar a intenção de locar seu imóvel futuramente. O simples atraso na entrega do seu empreendimento é fator determinante para que estejam caracterizados os lucros cessantes, sendo que este consumidor deve ser reparado por isso.

Esta indenização a ser pleiteada terá como base o valor atualizado do imóvel, e será conferida no importe de 0,8% por mês de atraso. Sendo assim, ao imaginarmos um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), algo não tão distante da realidade dos imóveis de classe média-alta na cidade de São Paulo, que tenha atraso sua entrega em 12 meses, haverá o pagamento de lucros cessantes de R$ 8.000,00 (oito mil reais) por mês atraso.

Isto configura o pagamento total de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) de indenização por lucros cessantes. Este é um direito líquido e certo do consumidor, haja vista que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da construtora, devendo arcar, dessa forma, com os encargos financeiros decorrentes desse atraso. Portanto, resta demonstrado que o atraso na entrega do imóvel tem sido um prática bastante comuns com as construtoras brasileiras, que deve ser responsabilizada por este atraso, e assumir as consequências financeiras deste atraso.

Logo, os consumidores que sofrerem tais abusos por parte das construtoras, deverão procurar advogados especializados no assunto, que promoverão a competente demanda judicial, a fim de resguardar os direitos de seu cliente.

Procure a Consumidores RS pelo telefone 3221-6091 ou na Avenida Otávio Rocha, 115, Sala 610, Centro Histórico, em Porto Alegre (RS), CEP 90.020-151. Estamos aptos a orientação e proposição de demandas extra-judiciais e judiciais para a manutenção de seus direitos.